みなさん、こんにちは。
ゴルフを継続するために不動産投資を行っていて、運用状況も毎月ブログで報告させていただいてます。
昨年の夏ぐらいから2棟目の取得を目指し活動していました。
昨年末に一度新築案件がまとまりかけましたが、銀行さんからとても飲めない融資条件がついてしまいましたので断念しました。
今年に入ってからも業者さんからいろいろな案件を紹介いただき、中には銀行からフルローンが出るものもありましたが、リスク・リターンを考えると手が出せませんでした。
検討していた物件は?
昨年夏から取得を目指していたのは、下記の案件です。
- 新築木造アパート
- 中古木造アパート
基本的な考え方としては、自己資金を極力使わずに、いかにキャッシュフローを最大化できそうな物件を取得するかです。
特に新築の案件であれば、自己資金を例えば20%使えば、銀行が融資してくれる案件もあるかと思います。
しかし、1億円の物件ですと、2,000万円の自己資金が必要になります。
投下した自己資金の回収には相当程度の時間がかかることになります。
手元に潤沢な金融資産があれば、何も問題はありませんが、私クラスはそこまでの金融資産がありません。
結果的に、自己資金を使うことで、手元の金融資産も減少するので、次の投資を行うまでの時間がかかってしまいます。
銀行の融資スタンスが厳しいのですが、残念ながら物件自体の利回りはそれほど変化がありませんので、自己資金を投じてまで、今やる必要はないという判断になりました。
今でもフルローンが出る案件は?
このような環境下でもフルローンで物件取得ができる案件を紹介していただける業者さんもあります。
例えば、新築アパートの最大手さんは、都内の木造アパートをフルローンでできる案件をいくつか紹介していただきました。
しかし、全体的に物件の利回りが低いので、手残りが少ない。
1億円前後の物件を取得するのに、それに対するリターンがこれだと、今すぐにやる必要はないかと判断しました。
この会社の営業担当者に聞いても、融資が難しくて破談になることが増えているそうです。
あとは、築古でも土地評価が高い物件はフルローンが出ているとのことです。
私も築古フルローンの案件を検討しました。
部屋数が多い案件で、かつ半分以上はリフォームする必要がありました。
そのうえ、駅から距離があるので、駐車場が全戸分用意されているのですがなぜか空車が多い。
潜在的なリフォーム費用と駐車場の空車による利回り低下を考えると、案件を進めるのは難しいと判断しました。
2件目の投資はどうするの?
2件目取得プロジェクトは一旦断念します。
ただ、引き続き情報取得は継続しようと思ってます。
銀行の融資姿勢が緩くなれば、物件を取得できるチャンスがありますからね。
しばらくは、金融資産の積み上げですね。
不動産投資はお金を持っている人のほうが圧倒的に有利ですからね。
一方で、新設法人ができてしまっているので、こちらは太陽光発電の案件を探しています。
太陽光はまだ消費税還付が利用できるので、投下した自己資金を早期に回収できるので、今後の物件取得にはそれほど悪影響が出ないと思ってます。
ただ、太陽光もFIT制度変更の駆け込みで、微妙な案件が増えてますので、しっかりと選別したいと思います。
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